Calculadora de préstamos inmobiliarios comerciales

¿Cómo se analiza un préstamo inmobiliario comercial?

Los préstamos inmobiliarios comerciales (oficinas, naves industriales, locales, edificios de apartamentos grandes) se evalúan de forma distinta a una hipoteca residencial: el factor determinante no es solo el LTV, sino sobre todo el DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura del servicio de la deuda), que mide cuántas veces el ingreso operativo neto (NOI) del inmueble cubre el pago anual de la deuda. La mayoría de bancos exigen un DSCR mínimo antes de aprobar la financiación, independientemente del LTV.

Esta calculadora te da la cuota mensual del préstamo, el servicio anual de deuda resultante, tu DSCR exacto y tu LTV, situando el resultado dentro de los rangos que la banca comercial usa como referencia de riesgo.

La fórmula del DSCR y ejemplo

Para un inmueble comercial valorado en 800.000 €, con un préstamo de 560.000 € (LTV del 70%) al 6,5% a 25 años, la cuota mensual es de 3.781,16 €, un servicio anual de deuda de 45.373,92 €. Con un NOI anual de 72.000 €, el DSCR resultante es de 1,59x — el NOI cubre casi 1,6 veces el servicio de la deuda, un margen de seguridad considerado sólido por la mayoría de entidades.

Casos de uso: los umbrales de DSCR que exige la banca

Un DSCR por debajo de 1,0x significa que el NOI ni siquiera cubre el pago de la deuda — una situación inviable para la mayoría de prestamistas. Muchas entidades exigen un DSCR mínimo de 1,10x a 1,25x según el tipo de activo y su riesgo percibido, y consideran DSCR superiores a 1,25x-1,30x como un margen cómodo que deja espacio para absorber vacancia, gastos de capital imprevistos o caídas de renta sin poner en riesgo el pago de la deuda.

Si necesitas calcular primero el NOI a partir de los ingresos y gastos brutos de la propiedad, o comparar la rentabilidad pura del activo antes de aplicar financiación, usa la calculadora de Cap Rate.

Preguntas Frecuentes (FAQ)