Calculadora de tasa de capitalización inmobiliaria (Cap Rate)

¿Qué es el Cap Rate y por qué es clave en inversión inmobiliaria?

El Cap Rate (tasa de capitalización) es el indicador más usado por inversores inmobiliarios profesionales para comparar la rentabilidad de distintas propiedades de forma rápida y estandarizada, independientemente de cómo se financien. Mide el retorno anual que genera el inmueble a partir de su ingreso operativo neto (NOI), sin tener en cuenta la hipoteca ni la financiación utilizada — es decir, la rentabilidad "pura" del activo, como si lo hubieras comprado al contado.

Esta calculadora te da el Cap Rate exacto a partir del NOI anual y el precio de compra, y te sitúa automáticamente dentro de los rangos de mercado que los inversores usan como referencia para juzgar si una operación es atractiva.

La fórmula del Cap Rate y ejemplo

Un inmueble con un NOI anual de 12.000 € comprado por 200.000 € tiene un Cap Rate del 6% (12.000 / 200.000 × 100). Esto significa que, sin contar financiación, el inmueble genera un retorno del 6% anual sobre el capital invertido en su compra.

Casos de uso: interpretar el Cap Rate correctamente

Un Cap Rate por debajo del 4% suele asociarse a mercados premium de alta demanda, donde los inversores priorizan la apreciación futura del inmueble sobre el flujo de caja inmediato. Entre el 4% y el 6% se considera un equilibrio típico entre riesgo y rentabilidad. Entre el 6% y el 8% se considera un buen flujo de caja para inversión activa. Por encima del 8%, el retorno relativo es alto pero suele asociarse a mercados secundarios o activos con mayor riesgo percibido (peor ubicación, más rotación de inquilinos, mayor necesidad de mantenimiento).

El "Cap Rate correcto" depende siempre del mercado y tipo de activo concreto: compara siempre contra propiedades similares en la misma zona geográfica, nunca contra un número absoluto universal. Para completar el análisis con el efecto real de la financiación, usa la calculadora de rendimiento Cash-on-Cash, que sí considera el apalancamiento.

Preguntas Frecuentes (FAQ)