Calculadora del Multiplicador de Alquiler Bruto (GRM)

¿Qué es el GRM (Multiplicador de Alquiler Bruto)?

El GRM (Gross Rent Multiplier, Multiplicador de Alquiler Bruto) es una de las métricas más rápidas para hacer una primera criba de propiedades de inversión, antes de profundizar en un análisis más completo. Indica cuántos años de alquiler bruto (sin descontar ningún gasto) tardarías en "recuperar" el precio de compra del inmueble — cuanto más bajo el GRM, mejor valor relativo tiene la propiedad frente al alquiler que genera.

Esta calculadora obtiene el GRM a partir del precio del inmueble y su alquiler mensual bruto, y además te permite calcular el precio objetivo que debería tener una propiedad para alcanzar un GRM concreto que quieras usar como criterio de compra.

La fórmula del GRM y ejemplo

Un inmueble de 240.000 € con un alquiler mensual bruto de 1.800 € (21.600 € al año) tiene un GRM de 11,11 — tardarías poco más de 11 años de renta bruta en cubrir el precio de compra. Si tu objetivo es un GRM de 10x con ese mismo alquiler, el precio de compra debería rondar los 216.000 € en lugar de 240.000 €.

Casos de uso: la gran limitación del GRM

El GRM es extremadamente útil como filtro rápido inicial para comparar decenas de propiedades de un vistazo antes de invertir tiempo en un análisis detallado, precisamente porque solo necesitas dos datos (precio y alquiler) para calcularlo. Su gran limitación es que no tiene en cuenta ningún gasto operativo (impuestos, seguros, mantenimiento, vacancia, gestión), por lo que dos propiedades con el mismo GRM pueden tener rentabilidades reales muy distintas si sus gastos difieren significativamente.

Por eso, una vez el GRM te ha ayudado a preseleccionar candidatos, el siguiente paso obligatorio es analizar la calculadora de Cap Rate (que sí descuenta gastos operativos) o directamente el flujo de caja real de la propiedad antes de tomar cualquier decisión de compra.

Preguntas Frecuentes (FAQ)