Calculadora de flujo de caja de propiedad de alquiler

¿Cuánto flujo de caja real genera tu propiedad de alquiler?

El flujo de caja es el dinero que realmente queda en tu bolsillo cada mes después de cobrar el alquiler y pagar TODOS los gastos asociados a la propiedad: la hipoteca, los impuestos, el seguro, el mantenimiento y la gestión, además de descontar una estimación realista de vacancia (los periodos en que la propiedad puede quedar sin inquilino). Es la métrica más importante para cualquier inversor inmobiliario que busque ingresos recurrentes, por encima de la revalorización futura del activo.

Esta calculadora te da el flujo neto mensual y anual de tu propiedad, además del ratio de gastos (qué porcentaje de la renta efectiva se destina a cubrir deuda y gastos operativos), para que puedas comparar objetivamente distintas oportunidades de inversión.

Ejemplo de cálculo de flujo de caja

Con una renta bruta mensual de 1.800 €, una vacancia estimada del 5%, una hipoteca de 950 €/mes, impuestos y seguro de 220 €, mantenimiento de 150 € y un 8% de gestión de propiedad, la renta efectiva queda en 1.710 € tras descontar la vacancia. Los gastos totales (hipoteca + operativos) suman 1.464 €, dejando un flujo neto mensual de 246 € — un flujo anual proyectado de 2.952 €, con un ratio de gastos del 85,6% sobre la renta efectiva.

Casos de uso: qué significa un margen de caja saludable

Un flujo de caja positivo consistente es lo que permite a un inversor sobrevivir a imprevistos (una reparación grande, un mes sin inquilino, una subida de tipo en una hipoteca variable) sin tener que aportar dinero de su bolsillo. Cuanto menor sea tu ratio de gastos, mayor colchón de seguridad tienes. Muchos inversores exigen un mínimo de 100-200 € de flujo mensual positivo por unidad antes de considerar rentable una operación.

Si quieres ver el retorno de esta propiedad en relación al efectivo que realmente invertiste (entrada, cierre, reformas), usa la calculadora de rendimiento Cash-on-Cash, o compárala con otras propiedades usando la calculadora de Cap Rate.

Preguntas Frecuentes (FAQ)