Calculadora de Tasa Anual Equivalente de Hipoteca (TAE)

¿Qué es la TAE y en qué se diferencia del TIN?

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste real y comparable de una hipoteca, mientras que el TIN (Tipo de Interés Nominal) es solo el tipo que se aplica para calcular tu cuota mensual. La TAE incorpora, además del TIN y del efecto de la capitalización mensual del interés, las comisiones iniciales y los costes obligatorios recurrentes (seguros, comisiones de mantenimiento) que el TIN por sí solo no refleja. Por ley, es el número que debes usar para comparar ofertas de distintos bancos de forma justa.

Esta calculadora obtiene tu TAE real resolviendo la ecuación financiera que iguala el capital neto que realmente recibes (el préstamo menos las comisiones iniciales) con el valor actual de todos los pagos futuros que harás — el mismo método (TIR de la operación) que usan las entidades financieras para calcular y publicar su TAE oficial, no una aproximación simplificada.

Ejemplo de cálculo de la TAE

Para un préstamo de 180.000 € a un TIN del 3,5% a 25 años, con 1.800 € de comisiones iniciales y 15 €/mes de costes obligatorios, la TAE resultante es superior al 3,5% nominal: una parte de esa diferencia viene simplemente de la capitalización mensual del tipo nominal (un efecto que existe incluso sin ninguna comisión), y el resto del efecto añadido de las comisiones y costes recurrentes.

Casos de uso: por qué la TAE es la cifra que debes comparar entre bancos

Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas si una de ellas exige productos vinculados obligatorios (seguros, tarjetas) o comisiones de apertura más altas. La TAE homogeneiza todas estas diferencias en un único número comparable, por eso la normativa europea obliga a los bancos a publicarla de forma destacada junto al TIN en cualquier oferta hipotecaria.

Ten en cuenta que la TAE calculada aquí no incluye productos vinculados no obligatorios (seguros de vida o hogar que contratas voluntariamente para conseguir un mejor tipo), ya que estos varían mucho según tu elección personal. Si quieres comparar el ahorro de cambiar de hipoteca considerando también estos costes, usa la calculadora de ahorro por refinanciación.

Preguntas Frecuentes (FAQ)